申請人：陶某。
    被申請人：南通市自然資源和規劃局。住所：南通市××區工農南路101號。
    法定代表人：魏欽穩，該局局長。
    申請人對被申請人作出的《不動產登記不予受理告知書》不服，向本機關申請復議，本機關于2020年11月23日依法予以受理。現已審理終結。
    申請人請求：撤銷被申請人不動產登記中心2020年11月20日作出的《不動產登記不予受理告知書》，責令被申請人依法履職，對錯誤登記面積進行更正。
    申請人稱：一、面積登記錯誤的證據權威確鑿，視而不見，亂告知，嚴重侵犯申請人的合法權益。南通市政府（2020）通行復第118號文件認定申請人2套房屋所在樓宇占地總面積1238㎡，省自然資源廳（2020）蘇自然資行復第101號認定申請人2套房屋所在1996年就辦理了產權證。不動產中心系統可以證明申請人2套房屋所在樓共有20戶，一樓四戶，實際房型編號101、102、103、104，其中101與104、102與103面積大小一致；樓宇共五層，底樓四戶有獨立的院子。查詢不動產中心系統發現202、302、402、502等同一戶型登記面積嚴重不一致。申請人的104和202戶房屋依據樓宇整體結構可以看出占十分之一，但申請人的104室面積只有15.13㎡，不符合南通市政府文件中認定申請人總占地面積1238㎡的十分之一，也不符合獨立控制實際使用建筑面積126.35㎡。202室不動產登記面積64.35㎡，通過202和104計算出101、102、103、104實際占地面積448.42，20戶每戶都有一個車庫平均面積每戶12，共有240,1238減去448.32、再減去240，計算出共享大院面積549.58，申請人占十分之一就是54.985。以上計算得出申請人104在一樓實際控制建筑面積54.985加上126.35加上車庫12，共193.308㎡。申請人202實際控制面積就是64.35加上車庫12，共計76.35㎡。以上申請人做成證據提交給南通市不動產登記中心，被申請人未進行依申請更正登記，侵犯申請人合法權益。二、程序嚴重違法，未能依法主動履行補正（更正）告知程序，嚴重侵犯申請人合法權益。被申請人沒有依據《不動產登記暫行條例》第十七條第一、二、三項規定，依法主動履行補正（更正）告知程序，屬于嚴重的程序違法。
    被申請人稱： 一、被申請人出具《不動產登記不予受理告知書》，程序合法，并無不當。2020年11月20日，申請人向被申請人下屬單位南通市不動產登記中心提交兩份《不動產登記申請書》，其中一份申請將申請人名下位于南通市××區（原××區）××西路209號104室（以下簡稱104室）的房屋建筑面積75.63平方米更正登記為193.31平方米，將分攤土地使用權面積15.13平方米更正登記為123.8平方米。另一份申請將申請人名下位于南通市××區（原××區）××西路209號202室（以下簡稱202室）的房屋建筑面積64.35平方米更正登記為76.35平方米。申請人還提供了身份證、蘇通國用（2011）第0208××號國有土地使用權證（104室）、南通房權證字第110011××號房產證（104室）、南通房權證字第1119××號房產證（202室）、行政復議決定書（[2020]蘇自然資行復第101號、[2020]通行復第118號）的復印件。因申請人所提起的登記申請屬于“更正登記”，依據《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條的規定，權利人申請更正登記，須提供“證實登記確有錯誤的材料”。被申請人經查驗后，發現申請人所提供的房產證和土地使用權證所記載面積與登記簿記載面積一致，未發現申請人提供“證實登記確有錯誤的材料”。遂依據《不動產登記暫行條例》第十七條（三）之規定，向申請人出具《不動產登記不予受理告知書》（以下簡稱告知書），并在該告知書中明確告知申請人需要“提交確認上述面積登記錯誤的證明材料”。因此被申請人于2020年11月20日向申請人出具《不動產登記不予受理告知書》，程序合法，并無不當。
    二、案涉不動產權證書所記載面積的登記事實清楚、法律依據充分，準確無誤。《物權法》第十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”（一）2020室的房屋所有權登記情況。從登記簿記載來看，202室為陶某于2003年從原房主季某處購得。季某某名下的202室登記簿記載建筑面積為64.35平方米；2003年9月，陶某和季某某在原南通市房產管理局產權監理處（南通市房地產交易所）就202室簽訂買賣合同，并申請辦理房屋買賣手續和權屬轉移登記。《房屋買賣合同》和《申請》中所示房屋建筑面積均填寫為64.35平方米。《房屋買賣合同》第二條“甲乙雙方在訂立本合同時已對本合同項下的房改房實際測定面積作了充分了解“。第十五條“甲乙雙方在簽署本合同時對本合同的所有條款均無疑議，并對當事人有關權利、義務和責任的的法律含義有準確無誤的理解”。《申請》中更是以加粗字體標注“雙方保證此交易真實，并愿意承擔因申報不實引發的一切經濟、法律責任”。對《房屋買賣合同》和《申請》，買賣雙方均簽字確認。申請人所提供的202室南通房權證字第1119××號房產證所載房屋建筑面積與登記簿載建筑面積均為64.35平方米，一致無誤。（二）104室房屋所有權登記情況。104室也為陶某于2011年從嚴某某、施某某處購得。嚴某某、施某某名下104室登記簿載建筑面積為75.63平方米。2011年8月，申請人與嚴美英、施沈兵在原南通市房屋產權監理登記中心（南通市房產交易中心）簽訂了《房屋買賣合同》，并申請辦理104室房屋買賣轉移登記。在《房屋買賣合同》第一條“房屋建筑面積”填寫為75.63平方米，在“國有土地使用證號”一欄中填寫“0208××”。在第二條“甲乙雙方在簽訂本合同時已對審核的房改房面積作充分了解，經審核的房屋建筑面積____平方米”一欄中，同樣填寫為“75.63”。在《南通市房屋所有權登記申請書》中，房屋面積一欄同樣也是75.63平方米，且通過詢問確認買賣雙方申請登記事項均為真實意思表示。對《房屋買賣合同》和《南通市房屋所有權登記申請書》，買賣雙方均簽字確認。2011年8月30日，房屋權屬登記審批完成，登記簿載建筑面積75.63平方米。申請人所提供南通房權證字第110011××號房產證所載房屋建筑面積與登記簿載建筑面積一致無誤。（三）104室的土地使用權登記情況。2011年，申請人持南通市房權證字第110011××號房產證、原國有土地使用證（蘇通國用（2002售）字第0208××號）、與嚴美英、施沈兵的《房屋買賣合同》等必要材料向被申請人申請辦理104室的國有土地使用權證。被申請人依據《土地登記辦法》第四十條規定，經審核后給申請人頒發蘇通國用（2011）第0208××號國有土地使用權證，記載分攤土地使用權面積15.13平方米。申請人所提供蘇通國用（2011）第0208××號國有土地使用權證所載分攤土地使用權面積與登記簿載建筑面積均為15.13平方米，一致無誤。一直以來，南通市對該幢房屋類型的簡單多層住宅小區內各戶房屋采取的分攤土地使用權面積的方法為：該戶分攤土地使用權面積=該戶房屋建筑面積×本幢建筑占地面積÷本幢建筑面積=該戶房屋建筑面積÷層數。因該戶房屋建筑面積為75.63平方米，該幢房屋共有5層，所以104室的分攤土地使用權面積為15.13平方米。
    三、申請人提出的更正理由毫無根據。申請人在更正登記申請書中提出“江蘇省自然資源廳（2020）蘇自然資行復第101號認定96年產權證，包含車庫12㎡”毫無根據。江蘇省自然資源廳（2020）蘇自然資行復第101號全文不存在“車庫”有關的表述。從房屋登記資料來看，1989年原南通市人××場只登記了申請人名下住宅所在的住宅樓（通政房字第320××號），編號為7幢，用途為教工宿舍，建筑面積1296.46平方米。根據《物權法》第三十條、第三十一條的規定，申請人所稱該幢房屋宗地范圍的車庫等其他建構筑物從未合法登記，不發生物權效力。依據《物權法》第七十條，業主僅對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。第一百四十七條，建筑物轉讓時，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并處分。雖該幢房屋的宗地面積為1238平方米，但建筑占地面積并未1238平方米，除建筑占地面積外的綠地、道路等部分均為公共面積。因此，104室轉讓時，只可以就104室在該幢建筑物占地面積進行分攤處分。
    四、申請人對不動產權證書所載面積提出行政復議已超法律時限。申請人名下的蘇通國用（2011）第0208××號國有土地使用權證（104室）發證時間為2011年9月，房權證字第110011××號房屋所有權證（104室）發證時間為2011年8月，南通房權證字第1119××號房屋所有權證（202室）發證時間為2003年9月。上述發證日期距今時間早已超過行政復議法第九條的規定的法律期限。
    經審理查明：2020年11月20日，申請人向被申請人下屬南通市不動產登記中心提交兩份《南通市不動產登記申請書》，其中一份申請將申請人名下位于南通市××區××西路209號104室的土地權利面積15.13平方米更正登記為123.8平方米，房屋建筑面積75.63平方米更正登記為193.31平方米。另一份申請將申請人名下位于南通市××區××西路209號202室的房屋建筑面積64.35平方米更正登記為76.35平方米。同時提供了身份證、蘇通國用（2011）第0208××號國有土地使用權證（104室）、南通房權證字第110011××號房產證（104室）、南通房權證字第1119××號房產證（202室）、行政復議決定書（[2020]蘇自然資行復第101號、[2020]通行復第118號）等材料的復印件。同日，南通市不動產登記中心向申請人作出《不動產登記不予受理告知書》，告知申請人因其持××西路209號104室，南通房權證字第110011××號房屋所有權證（證載面積：75.63㎡）及蘇通國用（2011）第0208××號國有土地使用權證（證載面積：15.13㎡）；××西路2019號202室，南通房權證字第11190729號房屋所有權（證載面積：64.35㎡），與電子登記簿記載一致，未能提交確認上述面積登記錯誤的證明材料，申請登記材料不齊全，決定不予受理。
    另查明，2003年9月4日，申請人購買坐落于南通市××西路209號202室1套房屋，并申請辦理房屋買賣手續和權屬轉移登記，房屋權屬登記審批表記載案涉××西路209號202室建筑面積為64.35平方米。2011年8月29日，申請人購買坐落于南通市××西路209號104室房屋，并申請房屋所有權轉移登記，房屋權屬登記審批表記載案涉××西路209號104室建筑面積為75.63平方米。2011年9月6日，申請人提交相關材料申報××區××西路209號104室房屋的土地使用權登記，被申請人經審核后頒發蘇通國用（2011）第02084062號國有土地使用權證，證載面積為15.13平方米。
    本機關認為：申請人申請不動產更正登記，被申請人經審查認為申請人未能提交證實登記確有錯誤的材料，作出不予受理告知書，決定不予受理，事實清楚，程序合法，內容適當。申請人認為其提供的行政復議決定書等材料可以證明案涉土地面積及房屋面積錯誤，沒有依據。根據《中華人民共和國行政復議法》第二十八條第一款第（一）項的規定，本機關決定：
    維持被申請人作出的《不動產登記不予受理告知書》。
    對本決定不服，可以自接到本決定之日起15日內，依法向人民法院提起行政訴訟。
　　
　　
　　                                                          2020年12月29日