前  言

2004年度，江蘇省經濟快速穩定增長，宏觀調控取得積極成效。據2004年統計資料顯示，江蘇省全年實現生產總值15512.4億元，比上年增長14.9%，人均生產總值突破２萬元；結構調整取得新進展，經濟運行質量和綜合競爭力不斷提高；傳統產業在改造中提升，高新技術產業和現代服務業發展速度明顯加快；高新技術產業產值占規模以上工業的比重達23.2%，比上年提高2個百分點；財政收入快速增長，全年財政總收入達2216.4億元，同比增長28.8%，城市化率達到48%以上。

江蘇省基礎設施條件進一步得到改善，在2004年新增高速公路通車里程421公里，寧杭、沿江、通啟等高速公路建成通車，潤揚大橋、蘇通大橋、南京長江三橋、滬寧高速公路擴建工程進程順利，寧啟鐵路南京至揚州段投入運營、至南通段開通貨運。

面對固定資產投資過熱，原材料、能源、建筑材料等價格的高漲，國家在2004年出臺了一系列宏觀調控措施。金融方面，實行貨幣緊縮政策；土地管理方面，深入開展土地市場治理整頓，在此期間凍結農地轉為建設用地。通過宏觀調控，銀行信貸增長放緩、固定資產投資增長減速、工業經濟增長放慢，宏觀調控已初見成效。由于凍結農地轉為建設用地，土地供應總量過快增長的勢頭得到有效控制，而貨幣緊縮也使得土地的需求量有所減少。為了及時了解和掌握全省及各城市地價水平與地價動態變化規律，江蘇省國土資源廳組織實施了2004年度江蘇省城市地價動態監測工作，在此基礎上編制了本報告。

組織單位：江蘇省國土資源廳土地利用處

協作單位：江蘇省蘇地房地產咨詢評估有限責任公司

二00五年三月

目       錄

一、江蘇省城市地價動態監測成果.... 4

二、江蘇省城市地價的變化特點.... 6

三、江蘇省城市地價動態變化的影響因素分析.... 11

四、江蘇省與全國及長江三角洲地區地價水平的比較分析.... 16

五、江蘇省2004年度地價走勢評價.... 19

六、江蘇省2004年度地價指數編制說明.... 20

附錄     蘇南地區2004年度城市地價動態監測報告.... 22

蘇中地區2004年度城市地價動態監測報告.... 23

蘇北地區2004年度城市地價動態監測報告.... 25

江蘇省2004年度城市地價動態監測報告

一、江蘇省城市地價動態監測成果

根據《江蘇省地價動態監測體系研究技術方案》和《城市地價動態監測體系技術規范》，2004年江蘇省對南京、蘇州、南通等13個省轄市，張家港、高郵、新沂等13個縣（市、區）進行了城市地價動態監測，共設立了1797個監測樣點，劃分了968個地價區段，在全面收集地價動態監測點資料、市場交易樣點和地價資料的基礎上，形成了2004年度江蘇省城市地價監測信息點數據庫。根據收集的資料對江蘇省城市地價水平及地價變化情況進行了分析、計算，結果顯示：2004年江蘇省城市地價總體水平繼續保持穩中有升的態勢，其中少數城市地價漲幅明顯，大部分城市保持平穩增長態勢。

1、全省地價水平成果

從對全省13個地級市和13個縣市（縣級市）監測的結果看，2004年江蘇省城市地價總體上呈上漲的趨勢，結果見圖表1。

表1  江蘇省2004年度地價水平表      單位：元/平方米

圖1  江蘇省2004年度地價水平示意圖

2、全省地價指數成果

在測算全省平均地價的基礎上，采用拉氏公式計算地價指數，結果見圖表2。

表2  江蘇省地價指數(環比指數)表

圖2  江蘇省地價指數示意圖

二、江蘇省城市地價的變化特點

1、全省地價水平在總體上呈繼續上漲的態勢，但增幅趨緩

從全省城市地價監測的結果看，2004年江蘇省地價總體水平呈繼續上漲趨勢，綜合地價水平為1541.67元/平方米，比2003年上漲9.85%，漲幅較2003年有所趨緩。從不同用途來看，商業用地平均地價為2359.43元/平方米，比2003年地價上漲了7.68%，漲幅下降1.68個百分點；住宅用地繼續保持較高的增長速度，但與2003年相比，增長幅度有所下降，平均地價為1468.38元/平方米，比2003年地價增長了11.26%，但漲幅下降了5.35%；工業用地平均地價為419.19元/平方米，由于實施了新的征地補償安置標準，使得征地成本有所增加，帶動了工業地價的微幅增長，比2003年地價上漲了1.42%，漲幅上升了0.32個百分點。圖3為江蘇省2003年度和2004年度地價指數對照情況。

圖3   江蘇省2003年度和2004年度地價指數對比圖

2、全省三大區域地價水平分布在空間上呈現為三級梯度格局

2004年全省地價水平的區域分異現象仍很明顯，蘇南、蘇中、蘇北三大區域的地價水平在地域空間上仍呈現為三級梯度格局。以綜合用地地價平均水平為基準進行分析，2004年全省綜合地價為1541.67元/平方米，蘇南地區綜合地價為2149.31元/平方米，高出全省地價39%以上，蘇中地區綜合地價為1186.20元/平方米，低于全省地價約23%，蘇北地區綜合用地地價為730.52元/平方米，低于全省地價52%以上。表3和圖4為江蘇省2004年分區域平均地價。

表3  2004年度江蘇省三大區域地價表    單位：元/平方米

圖4  江蘇省2004年度三大區域地價示意圖

3、全省三大區域地價變化呈現中間高兩側相對較低的現象

蘇南、蘇中、蘇北地區的地價水平在2003年、2004年度均呈由南向北逐漸降低的格局，在2003年度蘇南、蘇中、蘇北地區的地價增長幅度與地價水平相一致，即也呈現由南向北逐漸降低，但在2004年度蘇中地區增長幅度最大，蘇南地區略高于蘇北地區，呈現出中間高兩側相對較低的現象。表4和圖5為江蘇省三大區域2003年度和2004年度地價綜合指數對照情況。

表4   江蘇省三大區域地價綜合指數(環比指數)對照表

圖5    江蘇省三大區域地價綜合指數對照圖

4、全省三大區域地價呈現出不同的變化趨向

2004年蘇南、蘇中、蘇北三大區域地價變化幅度呈現出不同的變化特點。以綜合地價變化情況為例，蘇南地區2004年地價綜合指數為109.36，較2003年地價綜合指數116.49下降7.13個百分點，指數下降幅度較大，地價上漲幅度趨于平穩；蘇中地區2004年地價綜合指數為117.37，比2003年地價綜合指數114.33上升了3.04個百分點，地價增長幅度較大；蘇北地區地價2004年地價綜合指數為108.25，比2003年地價綜合指數110.03下降了1.78個百分點，地價指數下降幅度明顯小于蘇南地區。圖6為蘇南、蘇中、蘇北三大區域2003年度與2004年度地價綜合指數對照情況。

圖6   江蘇省三大區域地價綜合指數對照圖

三大區域綜合地價的變化幅度的差異折射出所在區域經濟發展基礎、發展水平和發展速度之間內在的相關性。具體而言，三大區域中，蘇南地區因地價水平處于高位，地價變化幅度已趨于平穩；蘇中地區經濟發展水平處于加速過程中，受其影響，區域內地價的變化仍呈現比較大的增長幅度；蘇北尚屬經濟欠發達地區，受其經濟發展水平和發展速度的制約，區域內地價變化幅度不大，與2003年相比增長速度有所趨緩。

5、受市場供需機制的影響，不同用途地價繼續呈現住宅、商業、工業逐步遞減的變化特點

從不同用地類型的地價變化特點來看，經營性用地地價的變化幅度較大，而工業用地地價保持相對平穩態勢，呈現微幅調整。住宅用地地價變化幅度較大，仍處于比較敏感的閾值范圍，商業用地增長幅度趨緩，部分區域甚至有回落的趨勢。

從江蘇省2004年度不同用地類型地價變化情況來看，住宅、商業、工業用地地價比2003年地價分別上漲11.26%、7.68%、1.42%。在三大區域中，蘇南地區住宅、商業、工業用地地價比2003年度分別上漲10.43%、7.64%、1.69%；蘇中地區住宅、商業、工業用地地價比2003年度分別上漲24.95%、5.88%、0.54%；蘇北地區住宅、商業、工業用地地價比2003年分別上漲8.49%、8.89%、1.15%。從總體上看，三種用地類型的地價變化呈逐步遞減趨勢。表5和圖7為蘇南、蘇中、蘇北三大區域三種用途地價綜合指數對照情況。

表5  江蘇省三大區域地價指數(環比指數)對照表

圖7    江蘇省三大區域地價指數對照圖

6、受國家宏觀調控的影響，全省地價變化呈高開低走

受2003房地產市場持續走高的影響，2004年初城市地價在土地供需兩旺的情況下增長較快，但隨著國家宏觀調控政策的實施，特別是人民銀行提高準備金率和存貸款利率等金融政策的出臺，使得土地需求量明顯減少，再加上凍結農用地轉為建設用地等土地供給政策的變化，土地供應量總體上有所減少，使得全省下半年地價處于高位低增長狀態。

三、江蘇省城市地價動態變化的影響因素分析

1、城市地價動態變化與經濟發展之間的關系

經濟的發展與地價的動態變化息息相關，國民經濟的健康發展必然帶來土地需求的增加，從而導致地價上升，地價的上升也會作用于經濟的發展。

1.1與gdp發展水平之間的關系

城市地價動態變化的幅度和趨勢與gdp的變化趨勢歷來是宏觀政策調控的方向標。2004年全省gdp增長率為14.9%，全省地價綜合增長率為9.85%，城市地價的增長速度與gdp增長速度之間的差距達5.05%。南京、蘇州、無錫三個城市地價增長率分別為8.61%、6.61%、7.66%，gdp增長率為17.3% 、17.6% 、15.4%，遠高于地價增長率。從全省來看，城市地價的增長低于gdp的增長速度，城市地價的變化基本保持與經濟發展同步、協調關系。表6和圖8為江蘇省地價綜合指數與gdp增長率對照情況。

表6  江蘇省2004年度地價綜合指數與gdp增長指數對照表

圖8  江蘇省2004年度地價綜合指數與gdp增長指數對照圖

1.2與固定資產投資水平之間的關系

從時序進度看，2004年固定資產投資高開低走、穩定增長的特征十分明顯，地價增長率遠低于固定資產投資增速。國家采取一系列宏觀調控措施防止經濟發展過熱，使社會固定資產投資增長速度有所回落。2004年江蘇省全社會固定資產投資比2003年增長28%，而全省地價綜合增長率為9.85%，遠低于固定資產投資增速。固定資產投資的增速減緩在一定程度上抑制了地價快速增長。表7和圖9為江蘇省2004年度地價綜合指數與固定資產投資增長率對照情況。

表7  地價綜合指數與固定資產投資增長指數對照表

1.3與居民可支配收入增長之間的關系

2004年，在全省經濟快速發展的同時，江蘇省城鄉居民生活水平進一步提高。根據抽樣調查，全年城鎮居民人均可支配收入10481.9元，比上年增長13.2%，考慮物價因素，實際增長8.7%，與全省綜合地價增長幅度相比，高出3.35個百分點。居民可支配收入持續增長是影響住宅房地產市場供需關系的變化重要因素，繼而影響到城市地價的變化。兩者在經濟發展過程中存在密切的相關性。表8和圖10為城鎮居民人均可支配收入與住宅用地地價指數對照情況。從圖10可以看出，江蘇省地價增長率從2001年度到2003年度均略高于居民人均可支配收入增長率，而2004年則略低于居民人均可支配收入。

表8  住宅地價指數與居民可支配收入增長指數表

1.4與金融信貸之間的關系

一般而言土地投資的金額較大，土地投資商大多需向金融系統融資，金融政策的變化對融資的成本及融資的難易產生一定的影響，進而影響到土地投資商對土地的需求。2004年，經國務院批準，中國人民銀行決定從4月25日起，提高存款準備金率0.5個百分點，即存款準備金率由7%提高到7.5%。 10月29日央行提高人民幣存貸款基準利率，1年期基準貸款利率從5.31%上調0.27個百分點，至5.58%；將1年期存款利率從1.98%升至2.25%，升幅也為0.27個百分點。同時確定貸款利率可以浮動，最高上浮系數為貸款基準利率的2.3倍。這是我國9年來，首次提高利率。房地產業作為資金密集型企業，銀根緊縮使開發企業獲取項目開發所需的大規模資金受到限制，在一定程度上降低了房地產開發資金投入的速度和強度，從而降低了對土地的需求，這是2004年全省土地價格上漲幅度趨緩的重要影響因素之一。

2.城市地價變化與房地產市場的關系

2.1與房地產投資之間的關系

2004年全省房地產投資規模逆勢而上，從生產情況看，投資總量突破千億元，達1269.78億元，比2003年增長50.3%，高于全國平均水平22.2個百分點，施工面積突破一億平方米，達12316.18萬平方米，增長39.4%，竣工面積3906.33萬平方米，增長27.3%。從銷售情況看，2004年，商品房銷售面積3178.91萬平方米，增長15.5%，銷售額842.86億元，增長42.1%。原因之一在于：土地儲備量多，為新開工面積的較快增長提供了保證；其二：“慣性效應”的作用，隨著樓盤品質的提高，高層建筑增多，房地產的開發周期增長，"慣性效應"逐步顯現；其三：開發商實力增強，自籌資金、其他資金比重提高。因此盡管在房地產投資市場上出現比2003年更快的增長速度，但房地產市場和土地市場在價格形成方面的交替作用和時滯效應，沒有拉動地價增速的更大變化。

2.2與房地產價格之間的關系

土地價格作為房地產價格的重要組成部分，兩者之間在變化趨勢上存在著較強的相關性。2004年江蘇省地價與房價雖然在總體上都保持上漲態勢，但有兩點值得關注：一是地價的平均增長率要比房價的平均增長率低。2004年全省商品房平均銷售價為2651元/平方米，同比增長22.67%。其中商品住宅售價2418元/平方米，增長22.4%，非住宅商品房售價4188元/平方米，增長23.5%。全省地價綜合上漲9.85%，商業用地地價上漲7.68%，住宅用地地價上漲11.26%，上漲幅度均低于房地產價格上漲幅度；二是地價增長導致的房價上漲比例較小，以住宅房屋價格為例，2004年住宅用地按樓面價格計上漲不足100元/m²，而房屋價格上漲了440元/m²，土地價格上漲僅占了房價上漲的22%，換言之，2004年土地價格上漲僅帶動了房價上漲了不到5%左右，而2004年度商品住宅房屋價格上漲了22%以上。表9和圖11為江蘇省2001年度到2004年地價綜合指數與房地產價格指數比較情況。

表9  江蘇省地價綜合指數與房地產價格指數表

3、城市地價與土地供需之間的矛盾

土地價格的變化取決土地供需狀況。土地資源的稀缺是導致土地供需處于非均衡狀態的主要因素。江蘇省是人地矛盾比較突出的省份，用于建設用地的土地供給更趨緊缺。經濟的快速發展，城市化進程的加快，人均收入的提高，需求的強勁增長是引致對土地需求日益高漲的動因，供需結構比例的失衡通過價格機制作用于地價，促使江蘇省地價上漲壓力增大。2004年江蘇省建設用地不同用地類型供給和需求繼續保持較大的缺口，蘇南地區供給和需求的缺口更大，市場供需結構的嚴重失衡，勢必引起地價的變化。因此，按照市場機制的內在要求，促進土地市場的供求平衡是平抑地價快速上漲的主要手段。為此，2004年，在國家宏觀調控的背景下，土地政策發揮了重要作用。通過采取從嚴從緊的土地供應政策，遏止了部分行業過度盲目投資，通過對土地市場秩序的治理整頓，對用地需求過快增長的勢頭起到了一定的抑制作用，使經濟運行中一些很不合理的因素在這次宏觀政策調控中得到了初步緩解。

四、江蘇省與全國及長江三角洲地區地價水平的比較分析

1、與全國地價水平的比較分析

2004年江蘇省gdp增長率為14.9%，比全國gdp增長率高出5.4個百分點，根據國土資源部對全國51個大中城市地價監測結果看，2004年全國重點地區和主要城市總體地價水平繼續保持穩中有升的態勢，綜合地價水平為1198元/平方米，與2003年相比增長了6.08%。其中商業用地平均地價為1988元/平方米，與2003年相比增長6.67%，增長率上升了0.15個百分點；住宅用地平均地價為1166元/平方米，與2003年相比增長8.94%，增長率上升了3.87個百分點；工業用地平均地價為481元/平方米，與2003年相比增長了1.92%，增長率下降了0.47個百分點。江蘇省2004年地價綜合水平為1542元/平方米，與全國地價水平相比，高出全國平均地價344元/平方米，地價增長率高出全國3.77個百分點，其中商業用地地價增長率高出全國地價增長率1.01個百分點；住宅用地地價增長率高出全國地價增長率2.32個百分點；工業用地地價增長率比全國地價增長率低0.5個百分點。以上數據分析顯示，在江蘇省全省經濟增長率高于全國的同時，地價水平的增長亦保持同步，城市地價增長率與gdp增長率的比率（邊際增長率）為0.66：1，與全國（0.64：1）基本相當，因此2004年全省地價水平基本保持在合理的變化范圍內。表10和圖12為江蘇省和全國2004年度地價水平比照情況。

表10  江蘇省和全國2004年度地價水平對照表  單位（元/平方米）

2、與長江三角洲地區地價水平的比較分析

長江三角洲地區是全國經濟發達地區之一，受經濟水平較高、發展速度較快的影響，長江三角洲地區屬于我國平均地價水平較高的地區。從不同用途地價水平來看，2004年度長江三角洲地區商業、住宅、工業用地平均地價分別為2344元/平方米、1540元/平方米、521元/平方米，受蘇北、蘇中地區地價水平偏低的影響，江蘇省地價水平總體上略低于長江三角洲地區。圖表11和圖13為江蘇省和長江三角洲地區2004年度地價水平對照情況。

表11 江蘇省和長江三角洲地區地價水平比照表 單位（元/平方米）

從地價增幅來看，2004年江蘇省商業用地地價上漲幅度為7.68%，比長江三角洲地區高出0.35個百分點；住宅用地同比增長11.26%，比長江三角洲地區增幅低0.90個百分點；工業用地地價增長了1.42%，增幅比長江三角洲地區低0.82個百分點。

五、江蘇省2004年度地價走勢評價

江蘇省城市地價變化趨勢與其區域經濟、社會、城市化進程、人口增長趨勢具有較強的相關性，且在不同地區地價表現出不同的變化趨勢。應該說江蘇省地價的平穩上升一方面是土地本身市場價值逐步體現的過程，另一方面是城市社會經濟發展和城市建設的結果，從總體上看目前仍處于合理范圍之內。

1、全省城市地價走勢與經濟、社會發展基本保持相對協調的發展軌跡。

2004年，全省地價綜合指數為109.85，即全省地價總體上漲了9.85%，gdp增長率為14.9%，人均可支配收入增長了13.2%，這說明2004年度江蘇省地價上漲幅度基本與全省經濟同步、協調發展。

2、全省城市地價走勢與土地市場的供需關系變化相一致。

受全省經濟快速發展、城市化速度的加快以及國家宏觀政策調控的影響，住宅類房地產的需求旺盛，但由于受開發時間、開發周期等諸多因素影響，市場上能夠實現的有效供給不足，使得部分城市住宅用地地價繼續保持上升趨勢；商業類房地產供需缺口有所減少，受其影響，使得商業用地地價增幅趨緩；工業用地受以需定供供地政策的影響，地價水平基本保持平穩。

3、全省地價水平在空間上表現為由南向北三級梯度格局，呈蘇南、蘇中、蘇北遞減的空間趨勢面。由于不同區域經濟、社會發展水平和城市化進程等方面的差異，全省不同區域內地價走勢表現出不同的運行軌跡：蘇中地區經濟處于加速階段，受其影響，大部分區域地價漲幅較大，蘇南地區次之，蘇北地區地價漲幅較前兩者低，這與我省經濟發展水平和發展速度的不均衡相一致。

根據我省土地市場的建設和供需狀況，并結合經濟發展狀況和國家宏觀調控政策的分析，2005年度江蘇省地價水平將延續上漲的趨勢，但上漲幅度在總體上可能低于2004年度。

六、江蘇省2004年度地價指數編制說明

1、地價監測點的設立

2004年度江蘇省城市地價動態監測體系研究工作，根據《城市地價動態監測體系技術規范》和《江蘇省城市地價動態監測體系研究技術方案》的要求，選擇了南京、蘇州、無錫等13個省轄市，張家港、高郵、新沂等13個縣（市、區）進行城市地價動態監測，遵循代表性原則、一般性原則、確定性原則、穩定性原則、易操作性原則、合理分布性原則，共設立了1797個地價動態監測點，平均各城市70個左右監測點，最多的城市設置了170多個監測點，最少的城市設置了40多個監測點，并調查了各監測點、交易樣點的基本情況和地價資料等。

2、地價指數的編制方法

根據《城鎮土地估價規程》的要求，選擇不同的估價方法，由《江蘇省城市地價網》自動測算各監測點2000年到2004年四年的地價，再采用拉氏公式計算各城市、各區域和全省地價和地價指數。

3、地價內涵的說明

江蘇省城市地價動態監測體系中的地價是指在一定基準日、設定用途、設定土地利用狀況為城市平均容積率、設定土地使用權年限為法定最高年限、設定土地開發程度為城市平均土地開發程度條件下的國有土地使用權市場價格。

3.1基準日：地價動態監測體系中的地價基準日期統一設定為每年12月31日，基期為2000年12月31日。

3.2設定用途：根據市場交易樣點和地價監測點的實際土地使用情況和《國有土地使用證》的登記用途，對地價監測點的用途按商業、住宅、工業三種用地類型進行設定。

3.3設定的土地開發程度：城市區域平均土地開發程度。

3.4設定土地使用權年限：法定最高出讓年限，即商業用途40年、住宅用途70年、工業用途50年。

3.5設定的土地利用狀況：按不同用途的平均容積率分別設定土地利用狀況。

附錄     蘇南地區2004年度城市地價動態監測報告

一、蘇南地區地價動態監測成果

蘇南地區在區域范圍上包括南京、蘇州、無錫、常州、鎮江五市，2004年度城市地價動態監測工作遵循《城市地價動態監測體系技術規范》和《江蘇省城市地價動態監測體系研究技術方案》，在確定各市監測點地價的基礎上，采用拉氏公式計算地價指數，結果如下：

表14    蘇南地區地價指數(環比指數)表

二、蘇南地區地價走勢的特點及原因分析

從總體上看，2004年度蘇南地區的地價水平繼續處于全省首位，但地價的增長率在經過2003年快速增長后趨于平緩。

從不同用途看，2004年度蘇南地區地價總體水平繼續保持平穩增長態勢，地價綜合增長率為9.36%，增長幅度下降0.67個百分點，低于全省綜合指數。商業用地地價增長率為7.64%，比2003年度增長率上漲了2.10個百分點；住宅用地價繼續保持較快的增長速度，增長率為10.43%，處于不同類型用地地價增幅首位，但增長速度趨緩，比2003年度增長率下降了2.98個百分點；工業用地地價繼續呈現微弱增長趨勢，由于征地成本增加，使地價上漲率比2003年度高出0.87個百分點。

從地域空間分布看，蘇南地區的地價增幅呈現鎮江、常州、無錫、蘇州遞減趨勢，地價綜合增長率分別為15.09%、12.01%、7.66%、6.61%。鎮江市是蘇南地區經濟發展水平相對較弱的地區，地價水平相對較低，其房地產市場啟動相對較慢，但受經濟發展加速以及周邊城市房地產開發持續以較快速度增長的影響，鎮江市房地產市場在2004年度開始啟動，帶動了土地價格以較快的速度上漲，住宅用地地價上漲了20%以上，從而帶動了鎮江市地價的大幅上揚。而常州市同樣由于房地產市場啟動較蘇州、無錫略遲，仍沿襲了2003年度的高速增長，增長速度明顯高于蘇州、無錫兩市，但增幅已有明顯減弱。

蘇中地區2004年度城市地價動態監測報告

一、蘇中地區地價動態監測成果

蘇中地區在區域范圍上包括南通、揚州、泰州三市，2004年度城市地價動態監測工作遵循《城市地價動態監測體系技術規范》和《江蘇省城市地價動態監測體系研究技術方案》，在確定各市監測點地價的基礎上，采用拉氏公式計算地價指數，結果如下：

表15    蘇中地區地價指數(環比指數)表

二、蘇中地區地價走勢的特點及原因分析

從總體上看，2004年度蘇中地區的地價水平繼續處于全省第二位，但地價的增長速度處于全省首位。地價綜合增長率高出2003年度3.04個百分點。其原因在于蘇中地區目前是江蘇省經濟快速發展地區，經濟水平的快速發展帶動了地價的上升幅度較大，再加上蘇中地區的地價水平相對較低，使得該地區地價的增長速度相對較快。

2004年度蘇中地區地價總體水平繼續保持快速增長態勢，地價綜合增長率為17.37%，增長幅度比2003年度上升3.04個百分點，遠高于全省以及蘇北、蘇南地區的地價綜合指數上漲幅度。從不同用途看，商業用地地價增長率為5.88%，略低于蘇南地區的7.64%，與2003年相比下降了4.84個百分點；住宅用地價繼續保持較快的增長速度，地價增長率達到24.95%，與2003年相比上升了8.53個百分點，處于不同類型用地地價增幅首位，遠高于蘇南地區10.43%的增長速度；工業用地地價繼續呈現微弱增長趨勢。

從地域空間分布看，受經濟發展加速的影響，蘇中地區2004年地價的增長率高于經濟發達的蘇南地區，在區域范圍內，南通市的地價增長速度較快，地價綜合指數為121.47，住宅地價指數達到130.65，增長幅度居蘇中地區之首。

受住宅用地價格上漲較快影響，南通市2004年地價上漲幅度較大，其原因在于：第一，南通市近年來經濟發展速度較快，加大了對土地的需求量，但土地供應總量相對較緊，使得土地價格上漲明顯，2004年南通市gdp增長率達到15.6%，遠高于全國gdp的8.5%增長率，全社會固定資產投資增長率更是達到了35%；第二，南通市新增商品房和空置商品房的面積大量減少，房地產市場供求不平衡，造成市區房價上漲較快，進一步促進了地價的上揚；第三，南通市隨著經濟的高速發展，舊城改造力度加大，再加上房貼、住房公積金等一系列優惠政策的出臺，使得拆遷戶、無房戶以及二次置業者等市民的購房熱情得到較大程度的釋放，加劇了房地產市場的供求不平衡，導致土地價格增長速度較快。

蘇北地區2004年度城市地價動態監測報告

一、蘇北地區地價動態監測成果

蘇北地區在區域范圍上包括徐州、淮安、鹽城、連云港、宿遷五市，2004年度城市地價動態監測工作遵循《城市地價動態監測體系技術規范》和《江蘇省城市地價動態監測體系研究技術方案》，在確定各市監測點地價的基礎上，采用拉氏公式計算地價指數，結果如下：

表16   蘇北地區地價指數(環比指數)表

二、蘇北地區地價走勢的特點及原因分析

從總體上看，2004年度蘇北地區的地價水平與蘇南、蘇中地區相比明顯較低，這是與其經濟發展水平是一致的；在經歷2003年相對較快的增長速度之后，受經濟發展水平和產業結構的制約，2004年度增長速度開始趨緩，2004年度地價綜合上漲幅度為8.25%，與2003年度相比地價綜合指數增幅回落了1.78個百分點，地價綜合指數上漲幅度低于蘇中地區的17.37%，略低于蘇南地區的9.36%。

從不同用途看，商業用地和住宅用地地價增長率相近，商業用地地價指數為108.89，與2003年度相比上升了3.35個百分點；住宅用地價指數為108.49，漲幅回落了4.92個百分點。工業用地地價繼續呈現微弱增長趨勢。

從地域空間分布看，受經濟發展水平和產業結構的影響，蘇北地區2004年度地價水平和地價增長率均低于蘇中、蘇南地區，在區域范圍內，連云港、宿遷、鹽城、徐州、淮安五個城市2004年度地價的增長率基本相當，綜合地價的增長率分別為9.69%、9.36%、8.72%、8.06%、7.88%。