蘇中地區2003年度
城市地價動態監測報告
一、蘇中地區地價動態監測成果
根據《城市地價動態監測體系技術規范》和《江蘇省城市地價動態監測體系研究技術方案》的要求，采用與全省地價指數測算相同的方法，測算出蘇中地區南通、泰州各監測點的地價，采用拉氏公式計算地價指數，結果如下：
蘇中地區地價指數(環比指數)表
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年份
用途
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2000
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2001
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2002
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2003
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綜合
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100.00
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105.72
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108.42
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114.33
|
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商業
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100.00
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103.76
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105.68
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110.72
|
|
住宅
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100.00
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108.74
|
112.96
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116.42
|
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工業
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100.00
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100.99
|
100.36
|
100.81
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二、蘇中地區地價走勢的特點及原因分析
蘇中地區主要為沿寧通高速公路沿線區域，包括南通、揚州、泰州、鹽城四個市。2003年蘇中地區地價走勢特點是在總體上呈現快速增長的趨勢，2003年綜合指數為114.33，比2002年高出了6個點，這一方面是由于蘇中地區在2003年經濟發展速度較快，另一方面也與蘇中地區總體地價水平不高有一定的關系。
從不同用途看，住宅用途地價變化最大，商業用途變化次之，工業用途變化最小，2003年度住宅指數為116.42， 商業指數為110.72，工業指數僅為100.81。
從空間上看，蘇中地區地價指數介于蘇南、蘇北之間，綜合指數比蘇南地區綜合指數約低2個點，比蘇北約高4個點，這與其所處經濟位置及地理位置相符合。
從時間上看，2000年到2003年蘇中地區地價總體上呈持續上升趨勢，2001、2002、2003年綜合指數分別為105.72、108.42、114.43，2003年綜合指數最高。這一特點與全省綜合指數變化趨勢相同。
蘇北地區2003年度
城市地價動態監測報告
一、蘇北地區地價動態監測成果
根據《城市地價動態監測體系技術規范》和《江蘇省城市地價動態監測體系研究技術方案》的要求，采用與全省地價指數測算相同的方法，測算出蘇北地區徐州各監測點的地價，采用拉氏公式計算地價指數，結果如下：
蘇北地區地價指數(環比指數)表
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年份
用途
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2000
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2001*
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2002*
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2003
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綜合
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100.00
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103.97
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104.42
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110.03
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商業
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100.00
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103.79
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103.47
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105.54
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住宅
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100.00
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104.40
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106.09
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113.41
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工業
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100.00
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102.80
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101.20
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100.82
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二、蘇北地區地價走勢的特點及原因分析
蘇北地區包括徐州、連云港、宿遷和淮安。蘇北地區受區域內經濟發展水平的制約，區域內地價增幅為全省最低。2003年綜合指數
為110.03，比全省綜合指數低3個點。
從不同用途看，與蘇南、蘇中地區相同，住宅用途地價變化最大，商業用途變化次之，工業用途變化最小，2003年度住宅指數為113.41， 商業指數為105.54，工業指數為100.82，住宅、商業指數比全省住宅、商業指數低約3―4個點。
從空間上看，蘇北地區地價指數低于蘇南、蘇中，綜合指數比蘇南約低6個點，比蘇中低約4個點，這與蘇北地區經濟欠發達、土地市場發育不很完善有一定的關系。
從時間上看，2000年到2003年蘇北地區地價總體上呈持續上升趨勢，2001、2002、2003年綜合指數分別為103.97、104.42、110.03， 2001、2002年地價的變化幅度較小，而2003年地價變化幅度較大，上升幅度超過2001、2002年總和。
重點城市2003年度地價動態監測成果
南京市地價指數(環比指數)表
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用途\年份
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2000
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2001
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2002
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2003
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綜合
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100
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118.23
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116.06
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117.53
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商業
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100
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116.39
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112.88
|
113.54
|
|
住宅
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100
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120.58
|
118.82
|
120.63
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工業
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100
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104.01
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100.98
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101.3
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蘇州市地價指數(環比指數)表
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用途\年份
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2000
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2001*
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2002**
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2003
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綜合
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100.00
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111.12
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118.36
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127.54
|
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商業
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100.00
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109.57
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114.90
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120.22
|
|
住宅
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100.00
|
114.71
|
125.51
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136.30
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|
工業
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100.00
|
101.96
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101.79
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101.61
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無錫市地價指數(環比指數)表
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用途\年份
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2000
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2001*
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2002*
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2003
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綜合
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100.00
|
110.36
|
104.68
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114.38
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|
商業
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100.00
|
111.82
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104.66
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108.89
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|
住宅
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100.00
|
110.83
|
105.37
|
118.13
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|
工業
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100.00
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101.72
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101.65
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101.47
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常州市地價指數(環比指數)表
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用途\年份
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2000
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2001*
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2002
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2003
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綜合
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100
|
113.98
|
112.01
|
114.88
|
|
商業
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100
|
115.74
|
110.96
|
112.42
|
|
住宅
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100
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114.98
|
117.42
|
123.62
|
|
工業
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100
|
101.56
|
101.45
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102.32
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南通市地價指數(環比指數)表
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用途\年份
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2000
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2001
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2002
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2003
|
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綜合
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100
|
108.49
|
113.41
|
117.46
|
|
商業
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100
|
103.14
|
108.36
|
113.8
|
|
住宅
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100
|
114.29
|
120.01
|
123.68
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|
工業
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100
|
100.72
|
100.49
|
100.85
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泰州市地價指數(環比指數)表
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用途\年份
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2000
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2001*
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2002
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2003
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|
綜合
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100
|
103.49
|
104.05
|
105.64
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商業
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100
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104.37
|
103.00
|
103.40
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|
住宅
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100
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103.11
|
106.05
|
109.16
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工業
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100
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101.25
|
100.23
|
100.73
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徐州市地價指數(環比指數)表
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用途\年份
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2000
|
2001*
|
2002*
|
2003
|
|
綜合
|
100.00
|
103.97
|
104.42
|
110.03
|
|
商業
|
100.00
|
103.79
|
103.47
|
105.54
|
|
住宅
|
100.00
|
104.40
|
106.09
|
113.41
|
|
工業
|
100.00
|
102.80
|
101.20
|
100.82
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江蘇省2003年度地價走勢評價
江蘇省城市地價走勢與其區域經濟、社會、城市化進程、人口增長趨勢具有較強的相關性，且在不同地區地價走勢表現出不同的變化趨勢。應該說江蘇省近年地價的上升一方面是還原土地本身市場價值的過程，另一方面是城市社會經濟發展和城市建設的結果，從總體上看目前仍處于合理范圍之內。
一、全省城市地價走勢與經濟、社會發展基本保持相對協調的發展軌跡。2003年，全省地價綜合指數為113.62，即全省地價總體上上漲了13.62%，gdp增長率為13.5%，這說明2003年江蘇省地價上漲幅度與全省gdp的增長幅度相當。
二、全省城市地價走勢與土地市場的供需關系變化相一致。受住房制度的改革、拆遷安置辦法的變化及居民收入水平的提高，住宅類房地產的需求旺盛，但由于受開發時間、開發周期等諸多因素影響，市場上能夠實現的有效供給不足，使得部分城市住宅用地地價上升趨勢明顯；商業類房地產由于供應總量相對較小，不能滿足第三產業快速發展的需要，使得商業用地地價也存在較大的上漲幅度；工業用地受以需定供供地政策的影響，地價水平基本保持平穩。
三、全省地價水平和地價指數由南向北在空間上表現為三級梯度格局，呈蘇南、蘇中、蘇北遞減的空間趨勢面。由于經濟、社會發展水平和城市化進程等方面不同，全省不同區域內地價走勢表現出不同的運行軌跡：蘇南地區大部分區域地價漲幅較大，蘇中地區次之，蘇北地區地價漲幅較前兩者低，這與我省經濟發展的不平衡性相一致。
根據我省土地市場的建設和發展狀況，并結合江蘇省區域經濟、社會及其它相關因素的分析，2004年江蘇省地價將延續上漲的趨勢，增長幅度在總體上與2003年基本相當。商業用地地價上漲幅度可能超過2003年；住宅地價上漲將放緩，但同一城市的不同地區、不同類型的住宅用地地價將出現差別性增長的特點；工業用地地價將呈現成本型增長的趨勢，但上漲幅度不會太大。
江蘇省2003年度地價指數編制說明
一、地價監測點的設立
本次江蘇省城市地價動態監測體系研究工作，根據《城市地價動態監測體系技術規范》和《江蘇省城市地價動態監測體系研究技術方案》的要求，選擇了南京、蘇州、無錫、常州、南通、泰州、徐州作為地價動態監測重點城市，遵循代表性原則、一般性原則、確定性原則、穩定性原則、易操作性原則、合理分布性原則，共設立了612個地價動態監測點，并調查了各監測點、146個交易樣點的基本情況和地價資料等。
二、地價指數的編制方法
根據《城鎮土地估價規程》的要求，選擇不同的估價方法，由《江蘇省城市地價網》自動測算各監測點2000年到2003年四年的地價，然后測算各監測點的地價指數，再采用拉氏公式計算各城市、各區域和全省地價指數。
三、地價內涵的說明
江蘇省城市地價動態監測體系中的地價是指在一定基準日、設定用途、設定土地利用狀況為城市平均容積率、設定土地使用權年限為法定最高年限（商業40年、住宅70年、工業50年）、設定土地開發程度為城市平均土地開發程度條件下的國有土地使用權市場價格。
1、基準日：地價監測地價的統一基準日期為每年12月31日，基期為2000年12月31日。
2、設定用途：根據市場交易樣點和地價監測點的實際土地使用情況和《國有土地使用證》的登記用途，對地價監測點的用途按商業、住宅、工業三種用地類型進行設定。
3、設定的土地開發程度：城市區域平均土地開發程度。
4、設定土地使用權年限：法定最高出讓年限，即商業用途40年、住宅用途70年、工業用途50年。
5、設定的土地利用狀況：按平均容積率設定土地利用狀況。
