應江蘇省土地市場網、江蘇省國土資源研究中心之邀，江蘇省國土資源廳利用處處長宋玉波處長參加了2007年首次土地市場論壇。

　　在論壇上，宋處長從背景、意義和特點三方面談了我省實施工業用地招拍掛，進一步推進土地資源市場化配置的情況。

　　首先，實施工業用地公開出讓制度的相關背景

　　眾所周知，近年來，隨著我國經濟和社會的高速發展，工業化、城市化進程逐步加快，中國綜合國力明顯增強，城鄉面貌日新月異，人民生活水平顯著提高、普通百姓生活方式也正在發生深刻的變化，這一系列的輝煌成就已為世人所矚目。但在取得成績的同時，我們也清醒地看到，當前我國經濟社會的發展遇到了相當多的困難和難題，如資源約束、能源緊缺、環境惡化等。特別是在經濟快速發展的過程中，出現了“不穩定、不協調、不合理、不可持續”的嚴峻形勢，依靠投資拉動經濟增長的格局還沒有徹底改變，低水平重復建設與產業層次低下的問題還普遍存在，體現在國土資源上，則表現為城鄉建設用地規模迅速擴張、工業用地比重明顯過大，土地投入產出效益并不理想，土地供需矛盾相當尖銳，違法用地屢見不鮮等。如果這些問題，不能妥善解決，將會嚴重影響中國的糧食安全、經濟的運行安全、社會的和諧穩定。為此，黨中央、國務院高瞻遠矚，及時提出了“科學發展觀”的政治遠見，同時針對經濟發展在部分行業過熱的問題，采取經濟、行政、技術和法律等綜合手段，實施宏觀調控。其中，最重要的措施就是“收緊土地和金融兩個閘門，提高產業發展的門檻”，從2004年開始，在全國先后部署開展了“以清理各類開發區用地為主要內容的土地市場秩序整頓工作”、以“清理新開工項目為主體的投資秩序整頓工作”、以“保護環境、節能降耗為目的的清理小化工、小火電項目專項清理工作”、以“關注民生為目的的清理房地產市場秩序整頓”等多項行動，力求促進我國經濟增長方式的轉變和產業發展層次的提高，實現節能減排和資源節約，確保經濟和社會又好又快、可持續發展。

　　為進一步增強土地參與宏觀調控的作用，去年9月，國務院下發了31號文件，再次就實行最嚴格的土地管理制度提出了明確要求，同時為監督各地依法管地、用地，國家設立土地督察制度，在地方建立督察機構，并實行違法用地問責制，從而增強地方政府的責任意識、憂患意識和法律意識。同時，為促進產業結構調整，控制工業用地規模，31號文件還明確規定，要提高用地成本、全面推行工業用地公開出讓制度，該項制度現已寫進了全國人大剛剛通過的“物權法”中。目前，相關國家相關配套政策已陸續出臺。可見，黨中央、國務院對土地管理十分重視，這就要求我們必須從大局和長遠利益出發，將思想統一到黨中央、國務院決策部署上來，努力工作，切實做好工業用地公開出讓工作。

　　其次，推行工業用地公開出讓制度的重要意義

　　目前，江蘇省經濟和社會發展的形勢和全國一樣，近10年來，江蘇經濟持續保持2位數的增長速度，到2005年已經提前5年基本實現了2010年規劃發展目標，現已進入“全面達小康、建設新江蘇”新的發展階段。而與此同時，江蘇經濟發展所遇到的問題也和全國基本一樣，所不同的是，江蘇人多地少，人地矛盾更加突出，至2005年年底江蘇預留2010年規劃發展空間也已基本用完。現時我省人均耕地已不足0.97畝，接近聯合國糧農組織確定的0.8畝人類生存發展的警戒線。而考量江蘇省經濟發展狀況，也存在諸多問題，一是一、二、三產業結構不協調，在土地上表現為工業用地比重明顯偏重，近年來工業年度年度用地總量占年度總用地量一直保持在58%的比例；二是經濟運行的總體水平不高，仍然處在低成本擴張階段，在土地上表現為投入產出效益極不平衡，南北差距很大，不少開發區產業雷同，企業缺少市場競爭力和發展后勁；三是土地閑置浪費、低價出讓土地的現象在一些地方還較為嚴重，因此，在我省轉入工業化轉型、城市化加速、市場化完善和國際化提升互動并進的重要時期，必須要盡快調整產業結構，提升產業發展水平，走新型工業化發展道路。可以說，實行工業用地公開出讓制度，不僅僅是中央加強土地調控的重要舉措，而且也是我省城市化、工業化進程的內在要求。通過這項制度的實施，形成一種倒逼機制，不僅可以充分發揮市場配置資源的基礎性作用，而且有利于促進土地的集約節約利用，有利于調整經濟結構和轉變經濟增長方式，有利于防止和減少土地資產流失，有利于轉變政府職能和加強廉政建設，同時也是緩解我省建設用地供需矛盾的有效途徑之一。因此。我省實行工業用地公開出讓，不僅具有很強的現實意義，對未來發展也具有深遠的歷史意義。

　　省委、省政府對推行工業用地公開出讓制度十分重視，國務院31號文件下發后，就要求我廳盡快研究貫徹意見。我省在利用市場機制配置土地資源方面一直走在全國前列，早在2001年，我省就在全國率先開展經營性用地公開出讓制度，比國家推行經營性用地公開出讓制度早了1年時間，而實行工業用地公開出讓，我省已有部分地區在31號文件下發前就已進行嘗試，并取得了成功。所以，省國土資源廳在總結以往工作實踐的基礎上形成的《江蘇省工業用地招標拍賣掛牌實施辦法》很快得到了省政府批準，2007年2月25日省政府辦公廳正式行文，發布施行，這在全國也是第一家出臺工業用地公開出讓具體操作辦法的省份。《辦法》的出臺，標志著江蘇工業用地供應已全面進入公開出讓的軌道。

　　最后，江蘇省工業用地公開出讓辦法的主要特點

　　實行工業用地公開出讓，是深化國有土地使用制度改革的又一重大突破，將徹底改變工業用地以協議方式供地的格局。這就要求我們要按照“公平、公正、公開”的市場原則，調整原有工業用地供應程序。但我們也注意到，工業用地由于涉及門類多、行業特點強，比經營性用地更加復雜。為此，我們在制定“實施辦法”時，在充分考慮到工業用地特殊性的基礎上，本著“程序嚴謹、操作簡便、信息透明、結果公正”的指導思想，有針對性地設計操作程序。我省“實施辦法”具有以下幾個方面的特點：

　　一是為了增強工業用地供應的前瞻性和主動性，《辦法》規定各地要按照“十一五”發展規劃確定的發展目標，科學合理地編制符合本地特點的產業發展規劃，在此基礎上，按照市場導向和時序安排制訂年度工業用地公開出讓計劃，并向社會予以公布。公布公開出讓計劃，就是為招商選資提供用地指南和信息。

　　二是《辦法》根據現時工業用地的具體情況，為投資者提供了取得土地的兩種路徑。一種是地方政府根據產業發展要求，主動設定土地使用條件，編制公開出讓方案，通過市場公開選擇符合條件的投資者；另一種是投資者可以根據政府發布的公開出讓計劃提出用地預申請，地方政府根據其提出的用地預申請對照產業發展要求，有針對性地設定土地使用條件、編制公開出讓方案。在公開、公平、公正的市場競爭條件下，一般情況下，該投資者是能取得屬意的工業用地。

　　三是為了做好與現行工業項目基本建設審批程序的銜接，《辦法》將工業項目建設程序由原來的“先立項、后供地”調整為“先供地、后立項”，大大簡化了審批環節。同時，為了提高政府相關部門的工作效率，《辦法》還規定了工業項目立項審批和環境評價的時限，在一定程度上也降低了投資者不必要的行政審批成本和投資風險。

　　四是為了強化工業用地批前、批中、批后各個環節的監管，“辦法”要求各職能部門要強化工業用地全程跟蹤管理，實行工程竣工驗收制度。目的就是為了規范土地使用者的用地行為，防止資本惡意并購、壟斷并購等惡意圈占土地現象的發生，確保我省經濟和社會健康發展。