2007年4月19日，“江蘇省2007年首次土地市場論壇”在南京如期舉行，南京大學國土資源與旅游學系主任、教授、博導黃賢金教授圍繞“實施工業用地招拍掛，應建立工業用地儲備制度”這一論題，對工業用地市場特征、集約模式、主要背景和調控策略進行了論述。

　　黃賢金教授認為：“為積極促進工業用地市場化發展，充分發揮政府調控工業用地市場運行的職能，應該建立工業用地儲備制度”

　　黃賢金教授表示，因工業用地受到產業政策的影響，其市場化配置與經營性用地有所不同。目前，經營性用地的市場化配置經驗比較成熟，操作相對簡單，相應的經營性用地收購儲備制度比較完善。工業性用地的市場化配置是新生事物，在發揮市場機制在工業用地配置中的基礎性作用，積極促進工業用地市場化發展的同時，應當建立工業用地收購儲備制度。建立工業用地收購儲備制度可以增強政府對于工業用地市場的調控力度，抑制工業地產投機行為，促進工業用地集約利用，促進產業結構優化，促進工業布局的合理，平衡工業用地供求矛盾。

　　黃賢金教授認為，考慮到目前工業用地主要集中在市縣的工業園區，由市縣政府控制，因市縣區域小，宏觀調控的能力和產業結構調整的能力相對較小，因此，應當考慮建立省級工業用地收購備制度，收購全省閑置工業用地，不合產業政策的工業項目用地，區域布局不合理的工業項目用地，地價過低的工業項目用地，然后根據產業政策和產業區域規劃，統一向市場供應，真正實現政府通過土地調控閘門調控產業發展和區域經濟的目的。

　　黃教授認為工業用地市場特征有以下幾點：

　　一、工業用地供應總量大，東部地區占比高

　　二、工業用地需求沖動大，區域用地標準控制難

　　三、工業用地空間布局不盡合理，區域間過度競爭

　　四、工業用地市場經濟效益較低，但政績、就業、稅收等外部性收益高

　　五、不同區域、不同行業工業用地經濟效益差異性大

　　六、受土地調控、產業政策調控影響最大 ，工業用地市場投機加劇，管制難

　　七、工業用地市場地價與收益地價呈剪刀差關系

　　黃教授表示工業用地（園區及企業）集約利用不僅是動態過程，而且還具有全過程的特性，具體是：

　　一是工業用地集約利用的選址模式

　　通過合理、科學選址在很大程度上可以協調工業用地利用與農業生產發展及生態環境保護的矛盾。

　　二是工業用地集約利用的規劃模式

　　如何根據不同類型項目進行科學的用地規劃或布局，也是實行工業用地節約的重要內容。

　　大中型工業項目，需要實施園區集中模式，可以考慮到產業上的生態鏈聯接，通過循環經濟方式促進工業用地效率；

　　對于中小企業，則可以采取標準廠房租售方式提供用地保障；

　　三是工業用地集約利用的整理（平整）模式 

　　協調工業建設用地與農業生產用地，核心是在如何保持農業用地的耕作能力不下降，當無法避免要占用優質農地作為工業用地時，可以采取耕作層剝離模式，從而在一定程度上保持農地的耕作能力。

　　四是工業用地集約利用的調控模式

　　如何發揮政府配置土地資源的優勢，通過供應制度和價格杠桿的作用促進工業用地集約利用，在現行國土資源管理體制下具有可操作性。

　　五是工業用地集約利用的調整模式

　　由于工業用地規劃修改，其用地容積率需要調整，尤其是在地價增值快的區域，政府和企業都有這方面的需求，就可以采取高強度利用模式。

　　六是工業用地集約利用的技改模式

　　隨著新型工業化的發展，尤其是我國自主創新能力的增強，技術資本、信息資本、資金資本對于我國工業生產中的自然資本（如能源、水資源等自然要素）、土地資本、環境資本等的替代程度。

　　黃教授還對工業用地主要背景進行了簡單介紹，并提出了幾點調控策略：

　　一、協調工業用地利用與工業經濟增長方式轉變關系，以園區為重點，優化園區用地布局，建設生態工業園區

　　一是整合、提升現有各類開發區。按照工業生態學理論，從分析區內現有企業的土地、能源、水和原料利用狀況入手，通過引進關鍵鏈接項目，實現橫向耦合、縱向閉合和區域整合，促進產業升級換代，降低企業生產成本，增強綜合競爭實力。

　　二是按照循環經濟理念指導實行工業企業的退城進園，調整產業結構和企業布局，構建新型的工業體系。按照工業生態學原理，制定相應政策和措施，科學篩選和確定入園項目，實現物流、能流、技術集成和信息與基礎設施共享，達到整體效益最大化。

　　三是嚴格控制開發區擴容的時間、標準以及擴容規模，不僅要考慮土地供應本身的約束，還要考慮環境容量、資源稟賦等方面的約束，使得園區經濟發展更能體現對于區域經濟又好又快發展的引導作用

　　同時有利于降低工業企業生產成本，提高工業用地效益，提高園區經濟競爭能力具有重要意義。

　　二、依據區域產業分工，科學制訂區域土地節約門檻標準，持續引導區域工業產業升級

　　產業升級既是市場需求和技術進步的結果，也是政策引導、資源環境約束的結果。

　　通過科學制訂適合不同區域、不同類型園區、不同工業行業等的土地節約利用標準，不僅可以引入科技含量高、土地占用少、能源效率高、污染派放少的行業或企業，而且還將有效地引導現行行業或企業的產業改造、技術進步，持續推進產業升級；

　　按照制訂的土地節約利用指標，實現土地節約用地“關口”前移。對行業用地的投資強度、建筑密度、容積率、綠化率等指標要按類別分別做相應規定。尤其是工業用地的供應，要嚴格執行土地節約利用控制標準，積極促進工業產業升級。

　　三、注重發揮市場機制在工業用地配置中的基礎性作用，積極促進工業用地市場化發展

　　四、充分發揮政府調控工業用地市場運行的職能，建立工業用地儲備制度

　　為了增強政府對于工業用地市場的調控力度，抑制工業地產投機行為，促進工業用地集約利用，有必要建立工業用地儲備制度：

　　收購儲備工業用地，控制低價出讓工業用地行為；

　　收購儲備閑置工業用地；

　　根據規劃，進行工業用地或工業園區整理與建設；

　　調控工業用地市場，平抑工業地價，平衡工業用地供求矛盾。

　　交易費用:談判成本、法律訴訟成本。

　　將事件演化過程分為事件沖突期、矛盾積聚期和社會沖突期三個階段，不同階段各個成本的曲線及總成本曲線可能表現為：

　　五、注重工業用地權益關系調控，完善土地權益補償制度，協調政府、企業、農戶用地利益關系

　　1.明確公共利益內涵，司法界定征地范圍；

　　2.積極促進農村集體建設用地流轉制度；

　　3.按全成本（考慮社會成本）方式完善失地農民補償標準，逐步實現征地的市場化補償制度。

　　六、重視工業用地市場調控的信息基礎建設，實施土地節約利用動態監測，及時服務產業調控

　　1.以園區工業用地集約利用動態監測為重點，根據國家及地方相關政策要求，進一步完善園區工業用地動態監測指標，如工業用地出讓價格、交易等情況；

　　2.更加重視區域層面工業用地規模的總量控制及用地布局以及工業地價的空間分布調整，以區域共同發展為目標及時調整不同區域最低價標準，以適應又好又快發展的要求。

　　3.實現同期監測、同期評價、同期調控的三同期目標：

　　（1）完善工業集約用地監測體系、網絡建設。結合主體功能區的發展定位，以及不同區域的工業發展特征，合理選擇和布局監測點，以更為準確地反映工業集約用地情況；

　　（2）在取得工業用地集約利用情況有關信息的基礎上，形成工業用地集約利用評價信息管理系統，及時反映不同區域、不同行業、不同時期工業用地集約利用情況，以便為制訂土地調控策略提供決策依據或參考；

　　（3）構建工業用地調控效率評估信息系統，分析、評價不同產業類型工業用地調控工具的調控效率，以及對經濟全球化、區域經濟增長和新型工業化發展的影響，以便及時調整調控政策與策略。