南京市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法

第一章 總　則

第一條　為進一步規范完善我市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理，根據《民法典》《土地管理法》《城市房地產管理法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《省政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（蘇政辦發〔2020〕56號）等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱的國有建設用地使用權（以下簡稱土地使用權）轉讓、出租、抵押二級市場(以下簡稱土地二級市場)交易是指土地使用權人將依法取得的土地使用權進行轉讓、出租、抵押的交易行為，包括土地使用權交易以及土地使用權連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。

第三條　土地二級市場交易應遵循依法依規、誠實守信、平等自愿的原則，并接受政府相關主管部門的監督監管。對違反有關法律法規或不符合土地使用權出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準文件約定的土地，不予辦理交易、登記等手續。

第四條　市規劃和自然資源局負責全市土地二級市場的建設、管理和監督。市房產、稅務、發改、市場監管、國資、地方金融監管、人行南京分行營管部等相關主管部門在各自職責范圍內開展工作。

市土地礦產市場管理中心作為市級土地交易管理機構，負責全市土地二級市場業務指導、培訓、規則起草等工作，具體承擔主城六區土地二級市場交易管理工作。江寧、浦口、六合、溧水、高淳的土地交易管理機構由市規劃和自然資源局明確。

第五條　建立土地使用權“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程,交易雙方可通過土地二級市場交易平臺發布和獲取市場信息。交易雙方可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易，達成一致后簽訂統一制式的土地使用權交易合同。

第二章 交易條件

第六條　進入土地二級市場交易的土地使用權應取得不動產權屬證書，并符合法律、法規規定及土地使用權出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準文件約定的交易條件。

第七條　土地使用權交易涉及國有資產的，應符合國有資產交易監督管理有關規定。國有資產等主管部門進行國有資產處置時涉及劃撥土地使用權轉移的，應征求規劃和自然資源部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。

第八條　加強涉地司法處置工作銜接，建立健全執行聯動機制。人民法院在處置土地使用權前應充分了解該土地的權利狀況及出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準文件約定的權利義務，規劃和自然資源部門應配合人民法院調查工作，依法提供相關信息。

第九條　以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時，應按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地的，應形成工業用地或者其他建設用地條件。

符合下列情形之一的，可認定已達到開發投資總額的25%以上：

（一）以凈地方式受讓土地的

1．工程建設已全部開工并已達到正負零；

2．工程建設雖部分開工，但地上在建工程所占土地面積不小于50%；

3．工程建設雖部分開工，但已完成的地上建筑面積不小于總建筑面積（不含地下）的三分之一。

（二）以毛地方式受讓土地的，已完成房屋征收形成建設用地條件。

（三）具有資質的審計（評估）機構出具開發投資額度（不含土地出讓金）已達到25%以上的審計（評估）報告。

第十條　土地使用權交易時，交易雙方應充分了解土地所在區域詳細規劃情況、土地權利狀況、交易稅費、可能存在的風險等信息。規劃資源、稅務等相關主管部門應依法為交易雙方提供相應的咨詢服務。

第十一條　有下列情形之一的，土地使用權不得進入土地二級市場交易：

（一）未依法取得不動產權屬證書的；

（二）土地權屬有爭議的；

（三）司法、行政機關依法裁定、決定、查封、查扣，或以其他形式限制土地使用權交易的；

（四）因企業自身原因被認定為閑置土地尚未處置完畢的；

（五）存在超容積率、超用地范圍等違反土地使用權出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準文件約定的行為，且未完善相關批準手續的；

（六）共有土地使用權及地上建筑物、其他附著物進行交易，未經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意的，共有人之間另有約定的除外；

（七）其他不符合交易條件的。

土地使用權人應依法依規并按照出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準文件約定使用土地，不得擅自改變土地用途或地上房屋使用功能。土地使用權人未經批準擅自改變土地用途或地上房屋使用功能的，應按規定申報繳納土地增值收益金，然后再進入土地二級市場交易，具體申報辦法由市規劃和自然資源局另行制定。

第三章 土地使用權轉讓

第十二條　土地使用權轉讓是指土地使用權買賣、交換、贈與、出資以及因司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等行為導致土地使用權發生的轉移，包括土地使用權轉讓以及土地使用權連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并轉讓的情況。土地使用權轉讓，應書面簽訂土地使用權轉讓合同。

第十三條 以劃撥方式取得的土地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，由交易雙方申請轉移登記，維持劃撥方式；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓人依法辦理土地出讓手續，繳納土地出讓價款。

第十四條　以出讓方式取得的土地使用權轉讓應符合法律法規和出讓合同的約定。工業、科研用地使用權轉讓，新項目應符合土地所在園區產業發展要求。

第十五條　宗地一經確定，不得隨意調整。確需分割轉讓的，應符合用地批準文件的約定和經批準的規劃設計方案要求，經規劃和自然資源部門同意后，按照法定程序辦理。分割轉讓部分應具備獨立分宗條件，轉讓時應明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規模等內容，作為規劃審批、核實及建設用地復核的依據。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在轉讓合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。

工業用地使用權在滿足權利人自身需要后節余的部分，符合規劃分割條件的，由各區政府（園區）牽頭，經規劃和自然資源部門明確分割部分的規劃建設條件、工業主管部門明確產業準入和投入產出要求后，可分割轉讓給園區平臺或經產業準入的項目。工業、科研用地內的配套用地不得分割轉讓。

第十六條　已經完成開發建設的項目，在符合用地批準文件約定的前提下，因房產轉讓導致部分土地使用權轉讓的，按共用宗處理。因房產轉讓導致整宗土地使用權轉移的，應辦理土地使用權轉讓手續。

第十七條　以作價出資（入股）方式取得的土地使用權轉讓，參照出讓土地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準土地使用權作價出資（入股）的機關批準；轉讓后，可保留作價出資（入股）方式，或直接變更為出讓方式。

第十八條　以授權經營方式取得的土地使用權轉讓，土地使用權在使用年期內可依法在本集團公司直屬企業、控股企業之間轉讓；向本集團公司以外的單位或個人轉讓，經依法批準后，參照劃撥土地使用權辦理轉讓手續。

第十九條　以租賃方式取得的土地使用權轉讓，參照出讓土地使用權轉讓有關規定。轉讓后，由新承租人繼續履行土地租賃合同義務，按時足額交納租金。

第二十條　轉讓雙方應當依法如實申報交易價格，不得虛假申報。交易價格比標定地價低20%以上的，經營性用地由政府委托儲備機構優先購買，工業、科研用地由土地交易管理機構報經有批準權限的人民政府批準，或由政府委托地塊所在的園區平臺優先購買。

第四章 土地使用權出租

第二十一條　土地使用權及地上建筑物、其他附著物出租，出租期限超過六個月的，應在土地交易管理機構辦理土地出租交易手續；出租期限不得超過土地使用權剩余年限，且最高不得超過20年。土地使用權出租，應書面簽訂土地使用權出租合同。

第二十二條　全部或部分土地使用權出租后，出讓合同、劃撥決定書等用地批準文件載明的權利、義務仍由原土地使用權人承擔，涉及相關公共配套設施建設和使用要求應在土地使用權出租合同中明確。

第二十三條　土地使用權在出租期限內，因買賣、贈與或繼承等原因發生土地使用權轉移的，原出租合同對承租人和新的土地使用權人繼續有效。

第二十四條　以租賃方式取得的土地使用權出租的，應征得規劃和自然資源部門同意。承租人未經規劃和自然資源部門同意轉租的，規劃和自然資源部門可以解除土地使用權租賃合同。

第二十五條　以劃撥方式取得的土地使用權長期出租，或部分用于長期出租且可分割的，在符合規劃的前提下，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥土地使用權出租增值收益金申報制度，劃撥土地使用權短期出租，或部分用于長期出租且不可分割的，出租人按規定申報出租土地增值收益金的，不再另行單獨辦理劃撥土地使用權出租的批準手續。

第五章 土地使用權抵押

第二十六條　土地使用權可依法抵押。土地使用權抵押時，其地上建（構）筑物及其附著物隨之抵押。土地使用權抵押，應書面簽訂土地使用權抵押合同。

第二十七條　以出讓、作價出資或入股等方式取得的土地使用權，按照出讓合同等用地批準文件約定進行開發建設的可以設定抵押權。

以租賃方式取得的土地使用權，土地使用權人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

第二十八條　以劃撥方式取得的土地使用權抵押的，應在土地使用權抵押合同中明確，抵押權實現時優先補交土地出讓收入和相關稅費。

第二十九條　企業、自然人等均可作為抵押權人申請以土地使用權辦理土地使用權抵押。企業間可以依法取得的土地使用權及地上建筑物、其他附著物進行抵押擔保，但企業之間訂立的債權債務合同必須符合法律、法規的規定。

第三十條　營利性的養老、教育等社會領域機構可將有償取得的土地使用權抵押融資。如抵押權實現，土地用途不得改變，原有經營活動應持續穩定進行，且不得損害利益相關人權益。

第三十一條　土地使用權可按照批準的規劃方案約定獨自使用范圍設定抵押，但不得切割建筑物。無償移交和公建配套設施用地不得單獨設定抵押。抵押權實現時，具備獨立分宗條件的，可辦理分宗；不具備獨立分宗條件的，按共用宗辦理。出讓合同等用地批準文件另有約定的，從其約定。

第三十二條　土地使用權及地上建筑物、其他附著物可以設定多個抵押權人，同時設定多個抵押權人時，應在土地抵押合同中載明抵押權的順位。建立風險提示制度，當土地交易管理機構發現抵押價格明顯異常時，應對交易雙方進行風險提示。

第六章 服務與監管

第三十三條　建立南京市土地二級市場線上服務平臺，為全市土地使用權轉讓、出租、抵押提供信息發布、公示、查詢、咨詢和線上交易等服務功能。制定規范統一的交易合同文本，保障權利人合法權益。

第三十四條　建立土地二級市場交易與不動產登記信息共享機制，實行“交易+登記”并聯辦理，提供一次告知、一窗受理、一站辦結的一體化服務。

第三十五條　在交易場所匯集交易、登記、銀行、稅務、公證等相關部門或機構的辦事窗口，為交易各方提供一站式服務。

第三十六條　發揮土地交易機構人員的專業優勢，為用地單位提供法律、政策咨詢服務。培育和規范中介組織，發揮社會中介組織在土地二級市場交易活動中的橋梁作用，為交易提供咨詢、估價、經紀等服務，加強對中介機構的指導和監管，引導其誠信經營。

第三十七條　健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統。嚴格落實公示地價體系，定期更新和發布基準地價或標定地價，定期分析土地二級市場運行狀況，防止交易價格異常波動。

第三十八條　建立土地一、二級市場聯動機制，加強一級市場土地投放總量、結構、時序等的銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，切實維護土地市場健康平穩運行。

第七章 附則

第三十九條　本市行政區域范圍內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易，適用本辦法。江北新區可參照執行。集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押管理辦法另行制定。

第四十條　因國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押等引起的經濟糾紛，按《民法典》、土地管理、城市房地產管理等有關法律、法規的規定處理。

第四十一條　本辦法自2021年9月1日起施行。

政策解讀：http://ghj.nanjing.gov.cn/njsgtzyj/202107/t20210730_3089046.html