【案情】

    在20世紀60年代，某村聘用了部分民辦代課教師在村里任教，后因為無房屋居住，當時的大隊劃撥了部分宅基地給這部分人作為住宅地。但隨著國家的體制改革，這部分民辦教師，已先后轉為國家正式教師或者國家機關工作人員，且全家戶口也隨之農轉非。此外，有部分村民房屋占用范圍內的土地面積已超出了省規定的用地標準。

    【疑惑】

    1、原聘用代課教師的房屋占用的土地，其性質是否屬于集體所有？

    2、對于農村村民房屋占用范圍內的超標土地，應當怎樣進行登記？

    【分析】

    宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織分配給其

成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。宅基地用地面積標準不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。宅基地使用權確定后宅基地使用權人要及時申請土地登記發證。宅基地使用權是農民基于集體成員身份而享有的福利保障，非本集體村民不得享有。

    對于第一個問題，首先應該明確的是土地所有權的性質不因使用權人身份的轉變而轉變，集體所有的土地轉為國家所有唯一合法途徑為國家征收。本案中，代課教師的住宅所占用的土地并未被國家征收，所以，土地所有權仍是集體所有。本案中代課教師已經轉為國家工作人員，且全家戶口都已經農轉非，不再是本集體經濟組織成員，這部分人不再擁有宅基地使用權。但是，由于宅基地上的房屋依舊存在，這些人仍依法享有對宅基地上房屋的所有權。根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第四十八條的規定：“非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權，房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。”所以，這些人在房屋存續期間，可以確定享有房屋所在集體土地的集體建設用地使用權。土地使用權人可以申請土地登記，并辦理《集體土地使用權證》。同時，因這些人不具有宅基地使用權，應在登記中注明上述房屋不得進行翻建、重建，在房屋因坍塌或拆除等原因滅失后，集體土地建設用地使用權自動滅失。

    對于第二個問題，根據《土地管理法》第六十二條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。”如果宅基地超標，在對宅基地上的房屋不進行改動的情況下，根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第四十五條規定:“1982年2月國務院發布《村鎮建房用地管理條例》之前農村居民建房占用的宅基地，超過當地政府規定的面積，在《村鎮建房用地管理條例》施行后未經拆遷、改建、翻建的，可以暫按現有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。”同時，按照《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十一條規定：“按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體。”

    根據《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234號）的要求，必須加強農村宅基地登記發證工作，充分發揮地籍檔案資料在宅基地監督管理上的作用，切實保障“一戶一宅”法律制度的落實。