【問題】

    2006年10月甲公司以市政府公開拍賣方式競得一宗出讓國有土地使用權，用途為商業用地，使用年期40年，甲公司與國土資源管理部門簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，支付土地價款，繳納了土地出讓金，并進行了土地登記，國土資源管理部門為甲公司頒發了該宗以出讓方式取得的《國有土地使用證》，土地交付甲公司使用。2007年6月甲公司取得土地使用權后，未開發，就將該宗土地使用權轉讓給乙公司，甲公司與乙公司簽訂了《土地使用權轉讓合同》，乙公司按照合同的約定給甲公司支付了土地價款，甲乙公司持甲公司用地批文，國有土地使用證，申請辦理土地使用權變更登記，國土資源管理部門以甲公司受讓土地后未開發便轉讓土地的行為屬于違法轉讓為由，對乙公司提出的登記申請，決定不予登記。

    問：國土資源管理部門做出不予登記的決定是否正確。

    【分析】

    該案涉及違法轉讓土地的界定和土地登記問題。

    《土地登記辦法》（國土資源部令第40號，以下簡稱40號令）在土地登記中設定了不予登記的條件。40號令第十八條規定： 有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權屬有爭議的；（二）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；（四）申請登記的土地權利超過規定期限的；（五）其他依法不予登記的。不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。由此可見，土地登記申請人必須對取得的土地使用權滿足上述條件，才可以依法申請土地登記。甲公司的土地雖然屬于依法取得，但在土地的轉讓上，也必須符合法律規定。《土地管理法》第二條第三款明確規定：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號，以下簡稱55號令）第十九條也明確了土地轉讓的含義，對土地轉讓限制了條件。55號令第十九條規定：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。因為甲公司未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，違背了國家規定，所以，甲與乙公司簽訂的土地轉讓合同，甲公司收取乙公司土地價款，這種行為構成了違法轉讓土地行為。對甲公司違法轉讓土地的行為，國土資源管理部門尚未處理。根據40號令第十八條第（二）項土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的不予登記的規定。市國土資源局對乙公司提出的登記申請作出不予登記的決定是正確的，符合法律規定。

    隨著市場經濟的不斷發展，以招拍掛方式取得國有土地使用權，已成為土地供應的主要渠道，目前個別企業不顧自身的能力，盲目競標或為了炒買炒賣地皮惡意競標，取得國有土地使用權。國家對這種行為加大了打擊的力度。對于甲公司違法轉讓土地行為，根據55號令第十七條的規定：土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。筆者認為，市國土資源管理部門應當對甲公司的違法行為予以糾正，該土地轉讓合同應視為無效合同，甲公司應退還乙公司支付的土地轉讓款。基于甲公司這種無視法律規定轉讓土地使用權或閑置土地，由此帶來土地交易市場的混亂，國有資產的流失，土地的浪費的問題，屬于情節嚴重的違法違規行為，政府可以無償收回甲公司土地使用權。