【問題】

　　某市一國有企業1956年經國家批準以劃撥方式取得一宗國有土地使用權，用途為工業用地，總面積50畝，其中40畝興建廠房，10畝建職工住宅。企業依法辦理了土地登記，領取了《國有土地使用權證》。2003年，按照國有企業改制的要求，該企業制定了改制方案和土地處置方案，經批準該國有企業改組為有限責任公司，繼續從事工業生產，土地用途不變。原企業職工住宅按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定,房屋以成本價格出售給原企業職工，該企業改制后一直未辦理國有土地使用權登記，國土資源管理部門通知該企業按照《土地登記辦法》規定辦理土地登記手續。  

　　【疑問】

　　1、企業改制后土地取得方式如何確定，應怎樣登記。

　　2、企業職工住宅經過房改后土地取得方式如何確定，應怎樣登記。

　　【分析】

　　本案主要涉及兩個問題，一是企業土地權利轉移之后土地的處置問題。二是企業土地權利轉移之后土地分割登記問題。

　　隨著我國改革開放的不斷深入，企業由計劃經濟體制逐漸轉為市場經濟體制，企業性質發生了巨大的變化，改制后的企業形成了不同企業類型，國家針對企業改革中土地使用權的管理問題于1998年出臺了《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（國家土地管理局令第8號，以下簡稱8號令），明確了企業改制后不同類型的企業的土地處置方式問題。改制企業處置土地方式有兩種：一是出讓或租賃方式處置。另一種是保留劃撥方式處置。8號令第五條規定：企業改革涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當采取出讓或租賃方式處置：（一）國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；（二）國有企業改組為股份合作制的；（三）國有企業租賃經營的；（四）非國有企業兼并國有企業的。應當以出讓方式取得國有土地使用權。第八條規定，企業改革涉及的土地使用權，有下列情形之一的，經批準可以采取保留劃撥方式處置：（一）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；（二）國有企業兼并國有企業或非國有企業以及國有企業合并，兼并或合并后的企業是國有工業生產企業的；（三）在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并中的一方屬于瀕臨破產的企業；（四）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

　　本案中該企業因為已由國有企業改組為有限責任公司，符合8號令第五條第（一）項的規定。所以，企業在土地的處置上，應該采用由劃撥方式轉為出讓方式。

　　關于企業職工住宅土地處置的問題，筆者認為，企業改制后將企業原自建職工住房，以成本價將房屋使用權出售給職工，土地使用權人未向政府交納土地出讓金。但由于職工只是自用住房，不對外出租或轉讓，該房屋應比照國家經濟適用住房政策執行，土地使用權取得方式應繼續延續劃撥方式。如果職工將住房對外出租或轉讓，可根據財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規定》（財綜字[1999]113號）和《國土資源部關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》（國土資用發[1999]31號）的規定，補交土地出讓金，土地使用方式依法轉為出讓方式后，方可出租、轉讓。

　　我國土地登記由五部分組成，即土地總登記，土地初始登記，土地變更登記，注銷登記，其他登記。土地總登記是政府組織的在一定時間內轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記；初始登記是通過土地權利人申請，對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記；變更登記是通過土地權利人申請，對因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記；注銷登記是依據土地滅失情況不同可以通過政府直接辦理也可以通過土地權利人申請，對因土地權利的消滅等進行的登記；其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

　　企業申請登記應該明確需要登記的類型，由于企業在取得該宗土地后已依法辦理了土地初始登記，改制后的企業申請登記，將會出現兩種登記情況：一是土地初始登記，二是土地變更登記，如何確定登記的類型，可依據經過批準的土地處置方案，根據國土資源部2008年2月公布實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號，以下簡稱40號令）的規定來確定登記的類型。

　　本案企業改制后土地處置方式已明確由劃撥方式轉為出讓方式，根據40號令第二十八條的規定：劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。因此，企業應按照上述規定申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

　　企業以成本價將房屋使用權出售給了職工，屬于買賣地上建筑物行為，按照地隨房走的原則，職工可以依法申請土地登記，職工在申請土地登記時，應根據40號令第四十條的規定：因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件申請登記。購房職工符合上述規定，應申請建設用地使用權變更登記。