【案例】

　　張某和李某為同村村民。張某1983以前是農村戶口，在農村有一處宅基地并建有住房，1983年全家戶口遷移成為城鎮居民，此后張某的房屋一直由李某居住。2005年，張某修建的房屋倒塌。2007年，李某在張某原宅基地上修建了房屋。2008年2月，李某向縣國土資源局申請宅基地使用權登記。張某知道李某在其宅基地上建造了房屋，要求李某退還宅基地或支付10000元土地費。李某認為，張某的房屋是自然倒塌，張某已經是城市居民，不能再享有宅基地使用權，并且其為張某的房屋管理和維護了很多年，應當收取管理費。縣國土資源局認為，李某與張某在該處宅基地使用問題上存在爭議，作出了不予登記的決定。 　

　　【疑惑】

　　1、張某是否仍是該處宅基地的使用權人？

　　2、縣國土資源局能否以宅基地存在爭議為由作出不予登記的決定？　　

　　【分析】

　　關于張某是否仍是該處宅基地使用權人的問題，關鍵在于張某是否具有享受宅基地的主體資格。根據《土地管理法》和相關法律法規的規定，宅基地是農民基于農村集體經濟組織成員身份而享有的一種福利保障，經縣級國土資源管理部門批準后無償取得。農民合法取得的宅基地受法律保護，《物權法》對宅基地使用權專章作出了規定。《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

　　張某1983年以前是農村戶口，擁有一處宅基地，張某享有該處宅基地的使用權。1983年，張某全家遷入城市成為城鎮居民，就失去了農村集體經濟組織成員身份，也就不能再享受宅基地使用權。但由于我國宅基地是福利分配，沒有使用年限的規定。根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日原國家土地管理局發布）第四十八條的規定，“非農業戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。”張某對在其宅基地上建造的房屋享有所有權，如果其建造的房屋沒有倒塌，張某可以繼續居住，可確定給張某宅基地使用權。但張某的房屋于2005年已經倒塌，張某作為城鎮居民，不能再申請宅基地使用權，張某原宅基地應當由集體經濟組織收回，即張某不再是該處宅基地的使用權。

　　關于縣國土資源局作出不予登記決定的理由是否適當的問題。根據《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）第十八條的規定，有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權屬有爭議的；（二）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；……。縣國土資源局對有爭議的宅基地使用權作出不予登記的決定無可厚非。但該案中，李某在張某宅基地上建造房屋是否合法，李某是否擁有該處宅基地使用權應是李某是否可以申請登記的主要理由。

　　《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準；農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準。李某雖然一直為張某管理和維修房屋，只能表示經雙方協商可以居住。張某的房屋倒塌后，宅基地由集體經濟組織收回。如果李某符合申請宅基地的條件，應當按照程序經過依法批準，不能私自建造房屋。也就是說，李某不是自然地擁有張某原宅基地的使用權，未經批準建造住宅，應當是一種非法占地的違法行為。根據《土地管理法》第七十七條的規定，農村村民未經批準非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府國土資源管理部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。因此，縣國土資源局應當依據《土地登記辦法》第十八條關于“土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的”的規定，作出不予登記的決定，而不能依據該條中“土地權屬有爭議的”的規定。