【案例】

　　張某從李某處購得一所房屋，并辦理了房屋所有權變更登記，但尚未辦理土地使用權變更登記，后由于民事債務糾紛，法院查封了張某的這所房屋。現張某向所在市國土資源局申請變更登記，要求將該房屋使用范圍內的土地使用權從李某處過戶到自己名下。

　　【疑惑】

　　對于法院查封的房屋使用范圍內的土地，國土資源局能否辦理土地使用權變更登記手續，將該土地使用權變更至張某名下?  

　　【解析】

　　本案主要涉及房屋所有權和土地使用權的關系，查封的法律效力，以及土地使用權變更登記等問題。

　　關于房屋所有權和土地使用權的關系問題。在張某購房這一環節，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第二十四條第二款的規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”。在法院查封張某的房屋這一環節，最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋［2004］15號）規定：“人民法院可以查封被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。對于第三人占有的動產或者登記在第三人名下的不動產、特定動產及其他財產權，第三人書面確認該財產屬于被執行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結。查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執行人與他人的除外”。從以上規定可以看出，在我國房地是一體的，“房隨地走”，“地隨房走”。張某從李某處購買房屋，取得房屋所有權的同時，也取得了該房屋使用范圍內的土地使用權。法院查封張某的房屋，由于該房屋使用范圍內的土地使用權已由張某合法擁有，查封的效力自然應及于該土地使用權。

　　關于查封的法律效力。根據有關查封的法律法規的規定，查封是指人民法院就地封存被申請執行人的財產，不準任何人轉移或處理。可見查封的法律效力是不準被查封的財產再行轉移，這里需要明確的是，該限制是針對于被執行人將查封的財產轉移給第三人即有轉移資產的嫌疑的情形的，本案顯然不屬此情形，張某并非要轉移財產。

　　關于土地使用權變更登記的問題。《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）第四十條規定：“因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件”。可見，張某通過買賣房屋取得該房屋使用范圍內的土地使用權，應當依照規定及時辦理變更登記。原《土地登記規則》第六十七條規定：“有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：（一）土地權屬爭議尚未解決的；（二）土地違法行為尚未處理或者正在處理的；（三）依法限制土地權利或者依法查封地上建筑物其他附著物而限制土地權利的；（四）法律、法規規定暫緩登記的其他事項”。筆者理解，該條規定法院查封地上建筑物而限制土地權利時要暫緩登記，是指將被查封人的土地使用權變更登記至第三人名下的情形，在新頒布的《土地登記辦法》中對此未作出規定。

　　綜上所述，筆者認為，張某申請變更登記是將已合法取得的土地使用權以法律形式確定下來的行為，是在行使自己的合法權利，同時，將該土地使用權變更登記至被執行人名下是對查封這一財產保全措施的保護，可以有效保護民事糾紛中債權人的利益。因此，國土資源局應當依法為張某辦理變更登記。

　　此外，根據《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的規定，查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續。《土地登記辦法》第六十三條規定：“國土資源行政主管部門應當根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載”。土地查封登記是為保護債權人的利益，保障土地權利的行使而設立的一種土地登記方式，本案中，國土資源局依法為張某辦理土地變更登記后應當將查封情況在土地登記簿上加以記載。